Antennes Relais :

Le prix de l’immobilier au centre des préoccupations

Article écrit par Sylvie LEDENTU, Experte en évaluation immobilière, Vice-Présidente de la C.E.C.A.A.M /Expert Près la Cour Administrative d’Appel de Marseille, avec spécialisations en Économie de la construction, valorisation des travaux et métrés - Estimations immobilières - Estimations immobilières matérielles : valeurs vénales de murs, terrains non agricoles, indemnité d'expropriation, droits réels immobiliers -Estimations immobilières immatérielles : valeurs locatives, indemnités d'éviction ou d'expropriation, de fonds de commerce et d'entreprises -Préjudices immobiliers

Un impact est constaté lors de cession d’un bien immobilier en cas de présence d’une antenne relais et plus particulièrement en matière d’habitation, avec comme conséquence directe une baisse du prix de l’immobilier, ce dont on doit tenir compte dans le cadre d’une expertise en évaluation à la valeur vénale d’un bien immobilier.

D’ailleurs nous avons constaté que l’intervention d’un expert immobilier (évaluateur-urbaniste) est souvent sollicitée à la demandes des Requérants et/ou des Magistrats.

Les AVANTAGES proposés par les Opérateurs:

L’installation d’une antenne relais présente un gain sur les charges de propriété qui s’opère à deux niveaux :            

-Le premier par le payement d’un droit d’entrée (généralement de 15 000 €) par l’opérateur à la Copropriété.                                                                                                                                                 -Le second avec la conclusion d’un Bail, d’une durée de 12 années et le versement d’un loyer annuel  oscillant entre 3000€ et 18 000€, mais plus généralement de 15.000 €.

-Bénéficiaires :

Ce gain est géré par le syndicat de copropriété, le loyer en question est réparti entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Attention, la quote-part de recette reçue dans le cadre du loyer relatif à l'antenne-relais doit être déclarée.

Ces gains ont pour conséquences directe de permettre à la Copropriété de faire baisser les charges dans les parties communes de façon importante et d’engager la rénovation et le développement des parties communes. Cela permet une valorisation à la vente du bien

Nota : Il faut prendre en compte les différents aspects de la construction et de l’entretien de l’antenne, comme la prise en charge en cas de rénovation et de dégradations.

Les INCONVÉNIENTS :

Au regard d’un sondage CREDOC réalisé pour le magazine 60 Millions de Consommateurs, 41% des Français se sont déclarés inquiets de la présence d’antennes relais…Ce qui a eu pour conséquence un ralentissement dans le secteur de l’installation de ces antennes et plus particulièrement sur des immeubles en copropriété.

Nous avons pu constater une valeur à la baisse du prix du bien immobilier situé à proximité de l’Antenne-relai oscillant entre 10 à 20%.                                                                                                             Et lorsque des antennes surplombent des logements, ils sont soumis à une décote plus importante pouvant aller jusqu’à 30% .

Sont invoqués : les  préjudices  esthétiques, la pollution visuelle, une dangerosité supposée,  causés par ces antennes relais. Ce préjudice esthétique peut entraîner une perte de valeur de près de 30%. Dans le cas d'un préjudice esthétique et d'une perte de valeur du bien, les juges peuvent accorder également des dommages et intérêts.

L’INTERVENTION D’UN EXPERT ÉVALUATEUR IMMOBILIER :

Les experts évaluateurs immobiliers interviennent pour évaluer la diminution de la valeur d’un bien immobilier consécutive à la présence ou l’installation d’une antenne relais.                                                  Nous avons constaté en la matière une évolution de la jurisprudence en matière civile comme en matière administrative.  

Constatée au regard la Jurisprudence :         

*Civile                                                                                             

· Les propriétaires d’un appartement avec terrasse dont la vue était gâchée par une antenne-relais ont obtenu une indemnité d’un montant de 65.000 €, tenant compte de la dépréciation de leur bien de plus de 10%, évaluée par un Expert (sur le fondement du « trouble anormal de voisinage »).                                                           Confère en annexes les extraits de l’arrêt de   la Cour d’Appel de Paris du 07.01.2004, no 2003/02301 - Aff. Mariais-Christea c/ Syndicat des Copropriétaires immeuble sis 33 Bd Exelmans- paris 16ème et ORANGE .

La Jurisprudence a évolué, puisqu’au trouble anormal de voisinage et de jouissance ; est venue s’ajouter la notion de « dangerosité » :

·         Cour d’Appel de Bordeaux -5ème Chambre du 20.09.2005, n° rôle 04/01348 - Affaire Bouygues Telecom contre un couple de riverains d’antenne relais.                La pollution visuelle d’un poteau émetteur dans un environnement rural est reconnue comme trouble anormal de jouissance.                                                                                                    Au surplus, la perte de valeur de la maison, non seulement en raison de ce trouble anormal mais en raison de la “dangerosité” qui pourrait être évoquée par de futurs acquéreurs est estimée à plus de 30 000 €.

*Administrative

Le Conseil d’État a rendu lundi 19 juillet 2010 un arrêt

La Haute juridiction juge en effet que le principe constitutionnel de précaution est “applicable”    aux antennes relais de téléphonie et au droit de l’urbanisme.

Les faits :  Dans la présente affaire, une association de riverains avait saisi le Tribunal administratif d’Orléans d’un recours tendant à l’annulation de la décision par laquelle le Maire de la Commune de A. a autorisé l’installation d’un pylône de relais de téléphonie.                                                                            Saisi d’un pourvoi en cassation, le Conseil d’État va annuler le jugement de première instance, et  juger que le principe de précaution même sans texte au droit de l’urbanisme et donc à la présente autorisation d’installer un pylône s’applique.

Cet arrêt du Conseil d’État est tout d’abord intéressant en ce qu’il rompt avec une jurisprudence, développée par nombre de juridictions subordonnées, selon laquelle le principe de précaution ne pouvait trouver à s’appliquer dans un contentieux de l’urbanisme.

Or, le Conseil d’État juge ici :

“Considérant qu’il est énoncé à l’article 5 de la Charte de l’environnement à laquelle le Préambule de la Constitution fait référence en vertu de la loi constitutionnelle du 1er mars 2005 que : Lorsque la réalisation d’un dommage, bien qu’incertaine en l’état des connaissances scientifiques, pourrait affecter de manière grave et irréversible l’environnement, les autorités publiques veillent, par application du principe de précaution et dans leurs domaines d’attributions, à la mise en œuvre de procédures d’évaluation des risques et à l’adoption de mesures provisoires et proportionnées afin de parer à la réalisation du dommage ; que ces dernières dispositions qui n’appellent pas de dispositions législatives ou réglementaires en précisant les modalités de mise en œuvre s’imposent aux pouvoirs publics et aux autorités administratives dans leurs domaines de compétence respectifs Ainsi : le principe de précaution, tel qu’énoncé à l’article 5 de la Charte de l’environnement, s’applique même sans texte d’application. Le principe de précaution est directement applicable à une autorisation délivrée en droit de l’urbanisme… »…

Ceci signifie que les associations requérantes mais aussi – par voie de conséquence – les opérateurs et les pouvoirs publics vont devoir contribuer et encourager la production de connaissances scientifiques sur le sujet.

A n’en pas douter le principe de précaution sera encore plus au centre des débats relatifs aux antennes relais qui ont lieu devant le Juge administratif. Ce principe sera encore plus et peut être mieux invoqué. Il n’est d’ailleurs pas impossible qu’il soit jugé applicable à d’autres problématiques connexes comme celle des champs électromagnétiques des lignes électriques à très haute tension.

GENERALITES :

•La distance minimale entre une maison et une antenne 5G est de minimum 100 mètres.  Cela permet de réduire les risques sanitaires.

 Les antennes relais sont généralement installées sur un point haut, permettant l'émission des champs forts au-dessus des bâtiments environnants.                                Face à une antenne, c'est-à-dire à même hauteur, le niveau de champ moyen tombe en dessous de 1V/m (un volt par mètre)  au-delà d'une distance de 100 mètres.

Les tests de portée de la 5G sur la bande d'ondes millimétriques ont donné des résultats de l'ordre de 500mètres autour du pylône.

•L’autorisation pour l’installation d’une antenne relais : les opérateurs devront déposer en mairie une demande d'autorisation d'urbanisme. Les antennes émettrices ou réceptrices, installées sur le toit, une terrasse ou le long d'une construction existante sont soumises à déclaration préalable en application de l'article R 421-17a) et f) du code de l'urbanisme ; permis de construire en application de l'article R 421-14a) du code de l'urbanisme.

•Comment stopper les ondes 5G : Si les rayonnements passent par vos fenêtres, il convient de les équiper de rideaux ou de film anti-ondes.

•Nombres d’antennes 5 G déployée et activées par les opérateurs, au 1er avril dernier :  Free = 16754,  Bouygues Telecom = 10589, SFR =9134 et Orange = 6516.

•La puissance maximale d'émission du mobile est de l'ordre de 2 Watts à 900 MHz (33 dBm) et de 1 Watt à 1800 MHz (30 dBm). (Le dBm est une unité qui exprime une puissance sur une échelle logarithmique où le 0 correspond à une valeur de référence de 1 milliwatt (mW)) .

•L’application Network cell info sur votre smartphone, permet de trouver les antennes relais .

La réalité de l’évaluation des locaux professionnels

Article écrit par:                                                                                                                                                                                                                                                                           -Mme Sylvie LEDENTU, Expert en estimations immobilières, Vice-Présidente de la C.E.C.A.A.M /Expert Près la Cour Administrative d’Appel de Marseille.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Et   M. Pierre LAMY, Expert en estimations immobilières, membre de la C.E.C.A.A.M et de la C.E.I.F.

Sommaire:

-Introduction et cas pratique.

-Les sources publiques de méthodologie.

-Les sources privées de méthodologie.

-L’équivoque des ces textes.

-La pratique de l’estimation de locaux professionnels et leur valorisation.

-Conclusion/Avis de l’expert.

La décision déférée à la Cour d’Appel d’AIX-En-PROVENCE dans un arrêt au fond en date du 29 Octobre 2019 (Affaire SENEQUIER arrêt n°2019/577) nous donne l’occasion de revenir sur les méthodes d’évaluation pratiquées en matière de locaux professionnels, qu’il s’agisse de bureaux, de boutiques ou encore de locaux d’activités, ainsi que les difficultés qui confrontent les experts immobiliers dans l’exercice de leur profession.

En effet, si nous disposons sur ce sujet de sources variées comme le Code Général des Impôts, des guides publiés par la D.G.F.P ou encore la “Charte du Domaine” , la mise en pratique des méthodes recommandées se voit confrontée à la difficulté, voir l’impossibilité , d’obtenir les informations nécessaires à la réalisation d’une évaluation pertinente, forcant ainsi certains confrères évaluateurs à adopter des raisonnements très “théoriques” qui peuvent avoir des conséquences financières importantes pour les administrés, comme nous allons essayer de le montrer à travers cette brêve étude de cas.

Dans le cas d’espèce, Mme X veuve Y décèdait le 22.09.2006 laissant pour seule et unique héritière sa fille.

Le patrimoine immobilier se composait d’un ensemble d’appartements et d’un local commercial sis à St TROPEZ et le litige portait essentiellement sur l'évaluation du local commercial.

Un premier jugement avait été rendu le 17.05.2016 par le TGI de Draguignan, la DGFIP du Var faisant appel de ce dernier.

Les locaux, d’une surface utile globale de 200M² (non ventilés précisement) étaient loués par bail 3,6,9 avec une date d’effet au 01.03.2006 (soit 6 mois avant le décès) pour un loyer facial de 70.000€/HT/HC /an.

Les services fiscaux fournissaient cinq éléments de comparaison, quatre loués et un libre, que l’expert missionné par la Cour ne devait pas retenir au motif que les dits éléments n'étaient pas exploitables, les loyers des locaux loués n'étant pas communiqués…

Après avoir constaté, ce qui était une évidence, que le loyer en cours était dérisoire par rapport à la contenance des lieux et la qualité de l’emplacement (face au vieux port), il appliquait au   loyer facial /HT/HC, un taux de capitalisation brut de 4,75% soit une valorisation à hauteur de 1.555.555€ (la D.G.F.P du Var avait estimé les murs loués à 3.534.000€).

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Il convient alors naturellement de se pencher sur les textes servant de base méthodologique et comment leur interprétation peut amener à des écarts supérieurs à 60%. 

Les Sources Publiques:

-Pour ce qui est de l’évaluation de locaux professionels, toutes affectations confondues, le texte de base pour les droits de succession, comme pour l’I.F.I, est l’article 666 du C.G.I, qui stipule que:

 “Pour l’assiette des droits de succession comme pour l’IFI , les biens sont évalués à leur valeur vénale au jour du fait générateur“ ( décès ou 1er Janvier de l’année civile ).

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-Le “Guide de l’Evaluation des Biens” (1982), comporte quant à lui, des bases d’évaluation clairement définies, savoir:

Que “l’évaluation des biens immobiliers peut être réalisée par les méthodes suivantes:

*Par le revenu ( page n°37 ):

“Cette méthode consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien en appliquant au revenu qu’il procure”.

“Bien entendu, cette méthode ne peut être employée que pour évaluer des biens loués et partant , elle ne permet d’aboutir qu’à des valeurs d’immeubles occupés.

Elle trouvera donc surtout à s’appliquer lorsqu’il s’agira d’évaluer des immeubles bâtis “ et notamment des immeubles de rapport ”.

Le guide précise ensuite (page n°107) en ce qui concerne les “Immeubles à usage commercial” que:

“S’agissant, dans la majorité des cas de locaux loués à usage commercial, les évaluations seront  nécessairement  faites  par comparaison avec des locaux loués dans des conditions “ de rentabilité analogue.

 Le recours à la méthode d’évaluation par le revenu pourra être également  être effectuée à titre de recoupement ”.

*Par comparaison ( page n°29 ) :

Il résulte de l’argumentation de la D.G.I que la méthode dite “par comparaison”, ne peut s’appliquer qu’à des locaux libres de toute occupation, par opposition à la méthode dite “par le revenu”.

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Le “Guide de l’Evaluation des Entreprises et des Titres de Société”, mise à jour du “Guide de l’Evaluation des Biens” de 1982 (voir ci-dessus), est en fait, comme son intitulé l’indique, beaucoup plus spécialisé que ce dernier et nécessite une lecture détaillée afin de trouver des “pistes” de réflexion exploitables, savoir:

En page n°9: relatif aux “éléments intrinsèques de l’entreprises”, il est fait état de la valeur vénale des “éléments de l’actif immobilisé”.

En page n°16 il est dit que “D’une manière générale, la valeur d’une entreprise de petite taille approche celle de son patrimoine.”.

En page n°41, il est écrit, après avoir cité les méthodes “principales” d’évaluation, que l’évaluation par le revenu, en ce qui concerne les immeubles loués, ne peut être utilisée qu’à titre de “recoupement”.

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Dans la “Charte du Domaine” (Juin 2020), il est mentionné:

En page n°6, les méthodes d’évaluation utilisées par le Domaine, savoir:       

-La méthode par comparaison: Consistant “à fixer la valeur du bien en fonction du prix du marché immobilier”, méthode la plus utilisée par le Domaine.

-La méthode par le revenu: Consistant “à fixer la valeur du bien en fonction du revenu qu’il génère ou qu’il peut générer. Cette méthode permet de “conforter” la méthode par comparaison pour des biens ayant vocation à être loués.

En page n°7, en ce qui concerne les outils utilisés par le Domaine:

-Sur la méthode par comparaison:

Les termes de comparaison sont sélectionnés à partir de l’application PATRIM, mise en place par la D.G.F.I.P (NOTA: PATRIM ne mentionne pas de mutations de locaux professionnels!).

-Sur la méthode par le revenu:

Le Domaine utilise des données “internes” (soit les actes de ventes, baux, données issues de la révision foncière des biens professionnels) ou bien des données “externes”, issues de sites immobiliers spécialisés.

Les Sources Privées:

La “Charte de l’Expertise”, document de référence, mentionne:

-Sur la méthode par comparaison:

“Elle consiste à partir directement de références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé”. 

“Cette approche est utilisée tant pour déterminer la valeur vénale que locative d’un actif immobilier. Elle permet d’évaluer un bien ou un droit immobilier en lui attribuant une valeur déduite de l’analyse des ventes ou des transactions locatives réalisées sur des biens similaires ou approchant”.

-Sur la méthode par le revenu:

“Elle consiste à prendre pour base soit le revenu constaté, soit un revenu théorique ou potentiel, puis à appliquer un taux de capitalisation à ce dernier”.

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L’équivoque de ces textes:

A la lecture de ces textes, il ressort qu’il existe, en effet, deux méthodes d’évaluation en matière de locaux professionnels, savoir donc:

-La méthode par comparaison, s’appliquant aux immeubles libres.

-La méthode par le revenu, s’appliquant aux immeubles loués.

Ces deux méthodes s’appliquant, selon les textes, soit comme méthode “principale” soit comme méthode par “recoupement”.

Cependant, et particulièrement pour les locaux professionnels, il n’en est rien pour le simple motif que ces derniers ont tous “vocation à être loués” et que d’ailleurs ils le sont tous:

-Soit à des tiers

-Soit “à soi même” (avec une SCI propriétaire des murs et une société commerciale d’exploitation pour l’entreprise par exemple).

De ce fait, le revenu effectif ou potentiel est au centre du calcul de l’évaluateur.

C’est à dire que des locaux professionnels libres de toute occupation, ne sont pas estimés “In Abstracto” car si ils sont mis sur le marché (et vendus), à un certain prix, ce prix est déterminé en fonction du revenu locatif potentiel, qui lui même sera la conséquence de la prise en compte des critères usuels utilisés par les évaluateurs, savoir:

-La qualité de l’emplacement.

-L’âge, la qualité de la construction et son état d’entretien.

-La commodité des surfaces utiles présentes.

L’évaluateur se retrouve à utiliser une variante de la “méthode par le revenu”, avec l’obligation d’avoir connaissance de ce qui est appelé la “valeur locative de marché” …

Mais cette “valeur locative de marché”, elle-même, n’est pas abstraite et résulte d’un travail d’enquête local permettant de dégager un ratio locatif issu de locaux loués et globalement comparables. 

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La pratique de l’estimation de locaux professionnels:

Il est aisé de percevoir l’importance des sources d’informations pour le travail de l’évaluateur qui se voit régulièrement confronté à deux cas de figure en la matière, savoir:

-Soit l’évaluateur possède un certains nombre d’éléments de comparaison lui permettant de mener à bien sa mission:

Ces éléments étant nécessairement des baux faisant ressortir les information déterminantes que sont les dates d’effet et d’expiration du contrat, la destination des lieux autorisée, les surfaces utiles louées, le montant du loyer en cours, les éventuelles charges incombant au locataire…

-Soit l’évaluateur n’est, ponctuellement, pas en possession d’éléments de comparaison exploitables:

Le fichier PATRIM, comme vu ci-dessus, est limité aux cessions d’appartements, villas et dépendances…

Le fichier APP-DVF mentionne bien des mutations de locaux professionnels mais ne contient pas de référence sur la situation locative (mais reste très utile pour mettre en marche le mécanisme de sollicitation des Hypothèques afin d'obtenir une copie intégrale de l’acte) …

La source la plus fiable reste, en effet, la “publication foncière” qui, depuis 1956, permet d’obtenir une copie intégrale d’un acte de vente et ainsi de prendre connaissance de la “situation locative” (cependant les surfaces utiles sont souvent absentes de l’acte…).

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Concernant la valorisation du patrimoine:

Usuellement, l’évaluation est déterminé à un instant “T” en tenant compte des critères matériels, juridiques et financiers en vigueur à cet instant (comme c’est le cas en matière de succession, donation, legs ou apports en société…).

Cependant, il peut y avoir des cas de figures ou le loyer dit “facial” d’un bien loué pourrait être valorisé à court terme, savoir:

-Lors d’un départ volontaire du locataire en place.

-Lorsque la date d’expiration du bail est proche, permettant de proposer une éventuelle indemnité d’éviction (notamment si la valeur du fonds est faible).

-Lorqu’il existe une possibilité de procéder au déplafonnement du loyer en cours (sachant que l’obligation de “lisser” le loyer de renouvellement se prête moins à cette solution).

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Avis de l’Expert:

Il ressort des ces observations que les locaux professionnels ne peuvent être évalués qu’en connaissance des ratios locatifs pratiqués dans le secteur, pour des biens équivalents.

-En matière de locaux professionnels loués, le loyer “facial” en cours sera l’élément fondamental de l’évaluation.

Cependant, l’évaluateur est tout à fait libre de porter une appréciation sur le loyer en cours notamment dans le cas fréquent où l’on retrouve les mêmes associés au sein d’une SCI et d’une SARL ou SA d’exploitation.

En effet, les loyers sont souvent soit faibles pour favoriser l’exploitant du fonds, soit élevés pour favoriser la SCI ou, pire, sont calqués sur le montant d’échéances bancaires…

L'évaluateur devra procéder à une valorisation selon les ratios locatifs moyens constatés dans le secteur.

-En matière de locaux libres: il sera procéder à une valorisation en fonction, également, des ratios locatifs constatés dans le secteur.

Il nous parait important de rappeler et, nous l’espérons, clarifier certains fondamentaux d’un domaine de l’évaluation immobilière qui peut intimider par son apparente complexité.

Sur les auteurs:

*Sylvie LEDENTU est Experte en évaluation immobilière, Vice-Présidente de la C.E.C.A.A.M /Expert Près la Cour Administrative d’Appel de Marseille, avec spécialisations en;

- Économie de la construction, valorisation des travaux et métrés.

- Estimations immobilières.

- Estimations immobilières matérielles : valeurs vénales de murs, terrains non agricoles, indemnité d'expropriation, droits réels immobiliers.

-Estimations immobilières immatérielles : valeurs locatives, indemnités d'éviction ou d'expropriation, de fonds de commerce et d'entreprises.

-Préjudices immobiliers

*Pierre LAMY est Expert en estimations immobilières, membre de la C.E.C.A.A.M et de la C.E.I.F avec spécialisation en

-Immobilier d’habitation résidentiel,

-Biens d’exceptions

-Immobilier commercial.

Les Normes Européennes d’évaluation immobilière (E.V.S)

Article écrit par   M. Pierre LAMY, Expert en estimations immobilières, membre de la C.E.C.A.A.M et de la C.E.I.F.

Selon les mots de son président M. Gérard FONS

TEGOVA France est “une association Loi 1901 qui regroupe l’ensemble des 8 organisations professionnelles françaises membres de TEGOVA :

AFREXIM, CEIF, CEF, CNEI, CSN, IFEI, SNPI et UNIS”.

Comptant de plus de 2 000 experts en évaluation immobilière, implantés aussi bien en métropole que dans les DROM-COM (départements et régions d'outre-mer et collectivités d'outre-mer), ce groupement est particulièrement représentatif au niveau Franco-français, tant quantitativement que qualitativement.

La représentativité dudit groupement s’est également affirmée par son adhésion, en 2022, au Comité d’Application de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, dont il est devenu un membre particulièrement influent.

TEGOVA France s’est donné pour mission principale d’harmoniser les positions des 8 organisations professionnelles françaises afin de préserver et d’accroître l’influence de la France au sein de l'association européenne TEGOVA ; pour ce faire son Président consulte et réuni régulièrement ses membres et fait remonter, auprès de TEGOVA, leurs attentes spécifiques.

TEGOVA France a également pour objectif de diffuser auprès des experts français les informations européennes impactant leurs activités en matière de déontologie, mais aussi et surtout concernant les normes méthodologiques régulièrement mises à jour au niveau européen.

Les dites normes, dites EVS (European Valuation Standards), constituent un socle commun en matière d’exigence, notamment pour l’obtention des reconnaissances REV (Recognised European Valuer) et TRV (TEGOVA Residential Valuer), lesquelles peuvent être délivrées à un expert affilié à l’une des organisations professionnelles françaises membres de TEGOVA, s’il répond à certains prérequis et suite à l’examen approfondi de son dossier.

L’évaluation d’un immeuble d’habitation.

En cours de construction

La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière (CEEI V5 2017)

Par Pierre LAMY, Evaluateur Immobilier, Membre CEIF et CECAAM.

L’histoire de la création de la Charte de l’expertise

  En 1990, des entités et organisations professionnelles d’experts immobiliers se sont réunies à l’initiative de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI) afin d’ériger des principes méthodologiques et déontologiques communs qui ont donné naissance à la première édition de la Charte de l’Expertise.  

Depuis, trois versions ont été publiées, en 1998, en 2006 et 2012.  

La 5ème édition de la Charte de l’expertise

  La cinquième édition de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière (2017) est le résultat des travaux collectifs des structures membres du Comité d’Application de la Charte. 

Ce Comité d’Application, créé en 1998, réunit aujourd’hui la quasi-totalité des organisations représentatives d’experts en évaluation immobilière.  

Le Comité s’est doté en 2015 d’une personnalité juridique et constitue de ce fait un interlocuteur indépendant pour les clients, les pouvoirs publics, les organismes de contrôle, et plus généralement toute personne concernée par les questions d’expertise immobilière. 

Une avancée majeure de la cinquième édition est constituée par une grille de pondération unique des surfaces commerciales, établie de concert par le Comité d’Application de la Charte et les autres acteurs de l’immobilier commerce. 

Par ailleurs, depuis 2012, l’univers de l’expertise en évaluation immobilière a dû s’adapter aux profonds changements issus des dispositions : 

• De la directive AIFM de 2012 transposée en droit français par l’ordonnance 2013-676 publiée au Journal officiel du 27 juillet 2013,

• De ceux résultant de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR),

• De la nouvelle instruction n° 2014-I-07 de l’ACPR qui précise et définit le cadre de la nouvelle procédure d’acceptation des experts,

• Et de la directive sur le crédit immobilier résidentiel de 2014 transposée en droit français par l’ordonnance du 26 mars 2016 et du décret du 15 mai 2016. 

La Charte continue donc d’être un ouvrage de référence complet et indispensable pour les experts en évaluation immobilière, leurs clients, les pouvoirs publics et les organismes de contrôle.  

Toutefois, si la Charte propose des recommandations sur les bonnes pratiques et des définitions et concepts d’évaluation partagés par tous les experts en évaluation immobilière intervenant sur le territoire français, elle ne constitue pas un manuel de méthodologie d’évaluation immobilière.   

L’adoption de la Charte procède d’une démarche volontaire

  La Charte continue de s’inscrire dans une démarche d’harmonisation permanente avec les standards TEGoVA, RICS et IVSC, en reprenant et en expliquant les définitions de base au plan européen et international, tout en soulignant certaines spécificités propres à la France. 

Chaque signataire de la Charte s’engage à en faire respecter l’application, auprès de ses adhérents, tout en se réservant la possibilité de prévoir pour ces derniers, des obligations complémentaires ou spécifiques, que celles-ci soient d’ordre législatif, réglementaire ou professionnel. 

La cinquième édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, datée de 2017, reprend un plan similaire à l’édition 2012, avec cependant une fusion du titre I et du titre IV des éditions précédentes, dans un souci de clarté et de concision. 

L’ensemble des modules de formations du Centre de Formation à l’Expertise Immobilière (CFEI) s’inscrit pleinement dans les préconisations établies par la Charte de l’Expertise, tant au niveau déontologique que concernant les méthodes d’évaluation employées par les experts immobiliers agréés.

Le descriptif matériel des lieux dans les baux commerciaux

Par Pierre LAMY, Evaluateur Immobilier, Membre CEIF et CECAAM

Le bail commercial “type “ comprend en moyenne une vingtaine d’articles ayant trait aux clauses tant juridiques que financières de ce dernier.

Si la désignation juridique est en général complète ( référence cadastrale , numéros de lots et millièmes de copropriété ) le  descriptif matériel des lieux loués fait souvent figure de “parent  pauvre”.

En effet , qu’il s’agisse de “ boutiques “ ou  “ de locaux d’activités” au sens large , nous constatons divers cas de figure :

-         Soit un rappel laconique  tel que “ le preneur déclare avoir une parfaite connaissance des lieux pour les avoir utilisés depuis de nombreuses années” .

-         Soit un simple énoncé  de la surface utile globale sans ventilation de cette dernière entre les parties  “ nobles “ ( réception de la clientèle ) et “utilitaires” ( réserve , cave , entrepôt)

L’utilité d’une telle ventilation ( dès la conclusion du bail ou lors de son renouvellement ) est manifeste et ce pour deux raisons , savoir :

Raison majeure :

 Le Code de Commerce , dans sa partie législative - section 6 – “ Du loyer “ mentionne dans son article L 145-34 :

 “ A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° et 4° de l’article L 145 – 33 , le taux de variation du loyer applicabe lors de la prise d’effet du bail à renouveler si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans , ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré , de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (I.L.C ) “.

L’article L 145 – 33 mentionne dans son alinéa “ 1 “:

“ Les caractéristiques du local considéré”.

Dans la partie réglementaire du Code ( article R 145 – 3 ) il est précisé :

Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

alinéa 2 : “ de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public , à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux “.

Il est donc évident que le bailleur ne pourra jamais faire état d’une éventuelle modification des caractéristiques propres au local ( par le seul preneur ) si la ventilation des surfaces n’a  pas été clairement mentionnée des la conclusion du bail.

La possibilité d’un éventuel déplafonnement du loyer de renouvellement pourrait donc lui échapper faute  d’éléments purement factuels aisés à décrire dans un simple métré contradictoire ou par un PV de constat d’huissier….

 Raison mineure  :

 La “ Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière “ ( 5éme édition – 2017 ) aborde en pages “ 72 à 75 “ la question de la pondération des surfaces utiles pour les boutiques et les grandes surfaces (cf “ Annexes “ ).

 Ceci manifeste de la part des signataires de ce document une volonté d’harmoniser les méthodologies expertales ( amiable – judiciaire – administrative ).

 Mais là également , sauf descriptif précis des caractéristiques des locaux ( tant dans les actes de vente que dans les baux commerciaux ) , il n’y a aucune possibilité pratique d’appliquer les recommandations de la dite Charte.