Antennes Relais :
Le prix de l’immobilier au centre des préoccupations
Article écrit par Sylvie LEDENTU, Experte en évaluation immobilière, Vice-Présidente de la C.E.C.A.A.M /Expert Près la Cour Administrative d’Appel de Marseille, avec spécialisations en Économie de la construction, valorisation des travaux et métrés - Estimations immobilières - Estimations immobilières matérielles : valeurs vénales de murs, terrains non agricoles, indemnité d'expropriation, droits réels immobiliers -Estimations immobilières immatérielles : valeurs locatives, indemnités d'éviction ou d'expropriation, de fonds de commerce et d'entreprises -Préjudices immobiliers
Un impact est constaté lors de cession d’un bien immobilier en cas de présence d’une antenne relais et plus particulièrement en matière d’habitation, avec comme conséquence directe une baisse du prix de l’immobilier, ce dont on doit tenir compte dans le cadre d’une expertise en évaluation à la valeur vénale d’un bien immobilier.
D’ailleurs nous avons constaté que l’intervention d’un expert immobilier (évaluateur-urbaniste) est souvent sollicitée à la demandes des Requérants et/ou des Magistrats.
Les AVANTAGES proposés par les Opérateurs:
L’installation d’une antenne relais présente un gain sur les charges de propriété qui s’opère à deux niveaux :
-Le premier par le payement d’un droit d’entrée (généralement de 15 000 €) par l’opérateur à la Copropriété. -Le second avec la conclusion d’un Bail, d’une durée de 12 années et le versement d’un loyer annuel oscillant entre 3000€ et 18 000€, mais plus généralement de 15.000 €.
-Bénéficiaires :
Ce gain est géré par le syndicat de copropriété, le loyer en question est réparti entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Attention, la quote-part de recette reçue dans le cadre du loyer relatif à l'antenne-relais doit être déclarée.
Ces gains ont pour conséquences directe de permettre à la Copropriété de faire baisser les charges dans les parties communes de façon importante et d’engager la rénovation et le développement des parties communes. Cela permet une valorisation à la vente du bien
Nota : Il faut prendre en compte les différents aspects de la construction et de l’entretien de l’antenne, comme la prise en charge en cas de rénovation et de dégradations.
Les INCONVÉNIENTS :
Au regard d’un sondage CREDOC réalisé pour le magazine 60 Millions de Consommateurs, 41% des Français se sont déclarés inquiets de la présence d’antennes relais…Ce qui a eu pour conséquence un ralentissement dans le secteur de l’installation de ces antennes et plus particulièrement sur des immeubles en copropriété.
Nous avons pu constater une valeur à la baisse du prix du bien immobilier situé à proximité de l’Antenne-relai oscillant entre 10 à 20%. Et lorsque des antennes surplombent des logements, ils sont soumis à une décote plus importante pouvant aller jusqu’à 30% .
Sont invoqués : les préjudices esthétiques, la pollution visuelle, une dangerosité supposée, causés par ces antennes relais. Ce préjudice esthétique peut entraîner une perte de valeur de près de 30%. Dans le cas d'un préjudice esthétique et d'une perte de valeur du bien, les juges peuvent accorder également des dommages et intérêts.
L’INTERVENTION D’UN EXPERT ÉVALUATEUR IMMOBILIER :
Les experts évaluateurs immobiliers interviennent pour évaluer la diminution de la valeur d’un bien immobilier consécutive à la présence ou l’installation d’une antenne relais. Nous avons constaté en la matière une évolution de la jurisprudence en matière civile comme en matière administrative.
Constatée au regard la Jurisprudence :
*Civile
· Les propriétaires d’un appartement avec terrasse dont la vue était gâchée par une antenne-relais ont obtenu une indemnité d’un montant de 65.000 €, tenant compte de la dépréciation de leur bien de plus de 10%, évaluée par un Expert (sur le fondement du « trouble anormal de voisinage »). Confère en annexes les extraits de l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 07.01.2004, no 2003/02301 - Aff. Mariais-Christea c/ Syndicat des Copropriétaires immeuble sis 33 Bd Exelmans- paris 16ème et ORANGE .
La Jurisprudence a évolué, puisqu’au trouble anormal de voisinage et de jouissance ; est venue s’ajouter la notion de « dangerosité » :
· Cour d’Appel de Bordeaux -5ème Chambre du 20.09.2005, n° rôle 04/01348 - Affaire Bouygues Telecom contre un couple de riverains d’antenne relais. La pollution visuelle d’un poteau émetteur dans un environnement rural est reconnue comme trouble anormal de jouissance. Au surplus, la perte de valeur de la maison, non seulement en raison de ce trouble anormal mais en raison de la “dangerosité” qui pourrait être évoquée par de futurs acquéreurs est estimée à plus de 30 000 €.
*Administrative
Le Conseil d’État a rendu lundi 19 juillet 2010 un arrêt
La Haute juridiction juge en effet que le principe constitutionnel de précaution est “applicable” aux antennes relais de téléphonie et au droit de l’urbanisme.
Les faits : Dans la présente affaire, une association de riverains avait saisi le Tribunal administratif d’Orléans d’un recours tendant à l’annulation de la décision par laquelle le Maire de la Commune de A. a autorisé l’installation d’un pylône de relais de téléphonie. Saisi d’un pourvoi en cassation, le Conseil d’État va annuler le jugement de première instance, et juger que le principe de précaution même sans texte au droit de l’urbanisme et donc à la présente autorisation d’installer un pylône s’applique.
Cet arrêt du Conseil d’État est tout d’abord intéressant en ce qu’il rompt avec une jurisprudence, développée par nombre de juridictions subordonnées, selon laquelle le principe de précaution ne pouvait trouver à s’appliquer dans un contentieux de l’urbanisme.
Or, le Conseil d’État juge ici :
“Considérant qu’il est énoncé à l’article 5 de la Charte de l’environnement à laquelle le Préambule de la Constitution fait référence en vertu de la loi constitutionnelle du 1er mars 2005 que : Lorsque la réalisation d’un dommage, bien qu’incertaine en l’état des connaissances scientifiques, pourrait affecter de manière grave et irréversible l’environnement, les autorités publiques veillent, par application du principe de précaution et dans leurs domaines d’attributions, à la mise en œuvre de procédures d’évaluation des risques et à l’adoption de mesures provisoires et proportionnées afin de parer à la réalisation du dommage ; que ces dernières dispositions qui n’appellent pas de dispositions législatives ou réglementaires en précisant les modalités de mise en œuvre s’imposent aux pouvoirs publics et aux autorités administratives dans leurs domaines de compétence respectifs Ainsi : le principe de précaution, tel qu’énoncé à l’article 5 de la Charte de l’environnement, s’applique même sans texte d’application. Le principe de précaution est directement applicable à une autorisation délivrée en droit de l’urbanisme… »…
Ceci signifie que les associations requérantes mais aussi – par voie de conséquence – les opérateurs et les pouvoirs publics vont devoir contribuer et encourager la production de connaissances scientifiques sur le sujet.
A n’en pas douter le principe de précaution sera encore plus au centre des débats relatifs aux antennes relais qui ont lieu devant le Juge administratif. Ce principe sera encore plus et peut être mieux invoqué. Il n’est d’ailleurs pas impossible qu’il soit jugé applicable à d’autres problématiques connexes comme celle des champs électromagnétiques des lignes électriques à très haute tension.
GENERALITES :
•La distance minimale entre une maison et une antenne 5G est de minimum 100 mètres. Cela permet de réduire les risques sanitaires.
Les antennes relais sont généralement installées sur un point haut, permettant l'émission des champs forts au-dessus des bâtiments environnants. Face à une antenne, c'est-à-dire à même hauteur, le niveau de champ moyen tombe en dessous de 1V/m (un volt par mètre) au-delà d'une distance de 100 mètres.
Les tests de portée de la 5G sur la bande d'ondes millimétriques ont donné des résultats de l'ordre de 500mètres autour du pylône.
•L’autorisation pour l’installation d’une antenne relais : les opérateurs devront déposer en mairie une demande d'autorisation d'urbanisme. Les antennes émettrices ou réceptrices, installées sur le toit, une terrasse ou le long d'une construction existante sont soumises à déclaration préalable en application de l'article R 421-17a) et f) du code de l'urbanisme ; permis de construire en application de l'article R 421-14a) du code de l'urbanisme.
•Comment stopper les ondes 5G : Si les rayonnements passent par vos fenêtres, il convient de les équiper de rideaux ou de film anti-ondes.
•Nombres d’antennes 5 G déployée et activées par les opérateurs, au 1er avril dernier : Free = 16754, Bouygues Telecom = 10589, SFR =9134 et Orange = 6516.
•La puissance maximale d'émission du mobile est de l'ordre de 2 Watts à 900 MHz (33 dBm) et de 1 Watt à 1800 MHz (30 dBm). (Le dBm est une unité qui exprime une puissance sur une échelle logarithmique où le 0 correspond à une valeur de référence de 1 milliwatt (mW)) .
•L’application Network cell info sur votre smartphone, permet de trouver les antennes relais .