Le descriptif matériel des lieux dans les baux commerciaux
Par Pierre LAMY, Evaluateur Immobilier, Membre CEIF et CECAAM
Le bail commercial “type “ comprend en moyenne une vingtaine d’articles ayant trait aux clauses tant juridiques que financières de ce dernier.
Si la désignation juridique est en général complète ( référence cadastrale , numéros de lots et millièmes de copropriété ) le descriptif matériel des lieux loués fait souvent figure de “parent pauvre”.
En effet , qu’il s’agisse de “ boutiques “ ou “ de locaux d’activités” au sens large , nous constatons divers cas de figure :
- Soit un rappel laconique tel que “ le preneur déclare avoir une parfaite connaissance des lieux pour les avoir utilisés depuis de nombreuses années” .
- Soit un simple énoncé de la surface utile globale sans ventilation de cette dernière entre les parties “ nobles “ ( réception de la clientèle ) et “utilitaires” ( réserve , cave , entrepôt)
L’utilité d’une telle ventilation ( dès la conclusion du bail ou lors de son renouvellement ) est manifeste et ce pour deux raisons , savoir :
Raison majeure :
Le Code de Commerce , dans sa partie législative - section 6 – “ Du loyer “ mentionne dans son article L 145-34 :
“ A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° et 4° de l’article L 145 – 33 , le taux de variation du loyer applicabe lors de la prise d’effet du bail à renouveler si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans , ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré , de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (I.L.C ) “.
L’article L 145 – 33 mentionne dans son alinéa “ 1 “:
“ Les caractéristiques du local considéré”.
Dans la partie réglementaire du Code ( article R 145 – 3 ) il est précisé :
Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :
alinéa 2 : “ de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public , à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux “.
Il est donc évident que le bailleur ne pourra jamais faire état d’une éventuelle modification des caractéristiques propres au local ( par le seul preneur ) si la ventilation des surfaces n’a pas été clairement mentionnée des la conclusion du bail.
La possibilité d’un éventuel déplafonnement du loyer de renouvellement pourrait donc lui échapper faute d’éléments purement factuels aisés à décrire dans un simple métré contradictoire ou par un PV de constat d’huissier….
Raison mineure :
La “ Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière “ ( 5éme édition – 2017 ) aborde en pages “ 72 à 75 “ la question de la pondération des surfaces utiles pour les boutiques et les grandes surfaces (cf “ Annexes “ ).
Ceci manifeste de la part des signataires de ce document une volonté d’harmoniser les méthodologies expertales ( amiable – judiciaire – administrative ).
Mais là également , sauf descriptif précis des caractéristiques des locaux ( tant dans les actes de vente que dans les baux commerciaux ) , il n’y a aucune possibilité pratique d’appliquer les recommandations de la dite Charte.